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北京多数在售楼盘均存滞销现象 特价房或重出江湖
【我爱家园网】 来源:北京青年报 【 】  发布时间:2019-10-26
虽然从来没有被明确提出,但目前北京入市的新盘存在一条隐藏的红线,8万元/平方米,几乎已经成为共识。从今年3月17日一系列房地产调控组合拳推出以来,还没有一个入市新盘能够成功跨越这条红线。限住了高价盘入市的同时,这条线还带来了另一个影响,近期入市新盘取证价格极为接近。有了购房意向,在同样的预算下,购房人有了更大的选择空间。尤其是前几年土地供应集中的京西南片区,西南二环楼盘的价格直接影响了本计划在四环、五环甚至六环置业的购房人的买房节奏,他们开始在多个楼盘的比较中观望。有业内人士坦言,如果这样的市场情况一直持续,北京楼市久违的特价房会重出江湖。

西南二环限价新盘的价格 限住了门头沟购房人的出手

如果时光倒流几年,房地产业内人士告诉你,购买三、四环平层项目的和购买六环外平层项目的,可能是同一批购房人,你会信吗?但近期,事实就是这样的。

从今年3月17日北京房地产调控升级以来,根据北京市住建委网站信息显示,北京新入市的楼盘,获批的最高价格是中国玺(亚林上苑)的79458.99元/平方米。虽然是一房难求,而且大部分房源是200平方米以上的大户型产品,但这个位于西南二环楼盘的售价却影响了整个西南片区。


一位近期几乎看过西南板块所有新盘的购房人方先生告诉《广厦时代》,南四环外、门头沟这两个新盘集中的地方近期他都转过好几次了,没开盘正在蓄客的,给出的报价都差不了太多,虽然从地理空间上看,位置相距很远,但价格上差距并没有那么大。已经开盘的项目,目前的价格,还是很难让他立刻决定出手。尤其是看到中国玺的售价,虽然户型大、总价高,但毕竟单价在衬托,他更觉得7万元单价买门头沟有点不值。

方先生表示,以他前段时间看的一个门头沟的楼盘为例,120平方米不到的户型,总价八百多万元,均价相当于不到7万元/平方米,这已经比他最初看房时销售的报价稍微低了些,但他还是有些犹豫。因为他近期还看了南四环外的一个项目,有130平方米不到的四居,他对那个户型比较喜欢,估计1000万元以内也能拿下,想等那个项目开盘出来价格了再比较下。方先生工作在金融街,他觉得这两个地方的交通对他来说都算方便,相差不大,但南四环的项目现在就已经通了地铁,价格稍微高一点的话,他觉得还是南四环值一些。

隐藏的新盘限价红线拉近了西南二环与门头沟新盘的价格距离,同样也让这些项目的客群在无限接近。有项目开发商就坦言,以前做项目,从来没想过六环外的项目会和三环、四环的项目形成竞争。虽然每个项目为赢得购房者的青睐都给出了自己的各种价值点,环境牌、规划牌、户型牌、配套牌……但无论开发商怎么使出浑身解数,最影响购房人决策的因素——价格,就摆在那里。这些项目的操盘手近期都在面临一个难题,如果不在价格上有所牺牲,那购房人就会在几个不同的项目里来回观望。

开盘当日实际售价 不再高于报价与预期

在房地产市场火爆的那几年,开发商开盘价往往是这么来的:开盘前几个月,先在市场上放出口风,大概传出一个性价比高的价格,人们纷纷闻声而动前去排卡排号。开发商开盘时根据排卡排号人数和房源的对比,会开出不同的价格,排队的人越多,开盘价格就越高,毕竟客户的基数在那里摆着,一共几百套房,挤走一批购买意愿不强烈的,剩下的就是真正的需求者。这就是为什么前几年热销楼盘被广为诟病的原因。

而眼下的市场有所不同,新盘开盘价往下走。

新盘扎堆的区域,买房人因选择空间大、价格相差小而观望。而一些新盘没有那么集中的区域,热销则是建立在牺牲一定利润的基础上。虽然近期项目取得预售许可证的价格多在7万元上下,但实际的成交价格大多都比获批价格低出不少,同时开发商也想出各种办法,提升新盘的性价比。

小麦6月底在昌平某热盘购买了一套中叠户型,按照他的预期,他本来只能购买一套上叠户型,没想到开盘的价格让他如此“惊喜”。

小麦告诉《广厦时代》,他购房的预算在1200万元左右,之前看房的时候置业顾问给他报的预算一直是6万多一平方米,按照这个价格,他只能购买一套上叠的户型。而且置业顾问告诉他,上叠户型会比较抢手,按照他排号的顺序,有可能会买不到。因此,他还特意找了找人,想托关系订一套上叠。

该项目开盘当天,他早早地到了售楼处,选房时发现,实际销售价格比他预期低了不少。他的预算已经足够可以购买一套中叠户型。他介绍,算上排卡费等费用,他购买这套房子总房款在1200万元左右。与开发商签订了两份合同,具体的房款分为两部分。地上部分是正常的住宅,合同面积180平方米左右,合同金额是1170万元左右,地下部分签的是仓储销售合同,合同面积80平方米左右,而实际使用面积则有180平方米,同时还有赠送的精装院子。这样算下来,1200万元买到了超过350平方米的使用面积,这个已经超出了他预期,于是当时就订房签了合同。

小麦还透露,他认识的另一购房人则在当天购买了他原来看中的上叠户型,总价不到1000万元,即使不算赠送面积,单价也没有到6万元/平方米。

实际成交价低于购房人的心理预期,这样的情况在北京楼市已经很久没有发生了。在今年以前,二手房市场,购房人还在遭遇卖家一天一调价,几个购房人一起竞价买房。新房市场,在未开盘以前,购房人收到的是置业顾问一次又一次抬高的开盘预期价。买房人走进售楼处,收获的很少有“惊喜”,多半是惊吓。

房子滞销的几大原因

除了几个限价商品房凭借超高的性价比得以热销外,目前,大多数在售楼盘都存在滞销的现象。《广厦时代》在调查门头沟楼市时发现,在小小的一个区域内,10个楼盘进行着白热化竞争,而开盘价也是比着往下走。甚至发生了谁家开盘,别的楼盘销售员就举着“别着急买,来我家看看”的标语站在开盘项目的路边进行枪客。

但即使房子价格下降了,房子依然卖不动,都没有出现抢购的局面。数据显示,6月上半月,北京全市新建商品住宅共网签961套,与5月上半月相比下降28.2%,同比2016年6月上半月下降49.3%。原因何在?

首先,投资客离场,而真正购房者购买力不足。

自从中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,房地产市场渐趋冷静,从年初到5月份二手房成交量逐渐下滑,整体走势呈下坡路线,投资型购房者身影越来越少。据了解,以往投资客买房会运用高杠杆,交了首付,还月供至房产证下来便迅速出手,而眼下,去杠杆化的楼市现状让他们无路可走,尤其是高位接盘的投资客正在被市场报复,据某二手房中介负责人透露,目前传出的很多低价抛盘的消息,很多都是那些炒房者低价出售的房源。

而对于刚需和改善型购房人来说,目前买房门槛越来越高,贷款越来越难,不得不暂停购房的脚步。一位购买到了热销房的改善型购房人,最近却不得不选择退房。原因就是无房无贷款的她由于收入达不到覆盖月供的原因,不能交40%的首套首付,而是要交80%的首付,购房成本的增加对她来说是致命打击,退房、选择观望无疑是她最无奈的选择。

其次,开发商按兵不动,或拿少量房源回笼资金。

前不久,刚刚有传言部分高价商品房可能解冻,拿到10万元左右的预售价格,有关部门在昨天通过其宣传渠道发声:确保2017年房价环比不增长。并明确提出,严格商品房预售、现售的价格引导,对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的,一律暂缓批准预售许可证或办理销售备案。

开发商指望政策松动看来又被泼了冷水。此前,很多开发商迟迟不开盘,有的是因为预售价格过高,建委没有批准,而有的项目则是被限价,不想利润受损,索性捂盘不开。目前,与买房人的观望期一样,大量的可售商品房开发商也进入了观望期。

京城北部几个重量级楼盘都是在售楼盘,但基本上是一个月卖不了一两套,倒不是因为卖不出去,而是开发商根本不想卖,缺钱了就推出几套放到市场上,这种“消极怠工”的做法是目前开发商们普遍的应对状态。

第三,买房人看衰预期。

3月至今,北京楼市迎来密集的政策窗口期,不仅有“317”新政(认房又认贷,提高二套房首付比例)颁布,还对“假离婚”“商住房”“学区房”等政策可能存在漏洞的地方进行了严格的限制,对哄抬房价的中介也采取了严厉的措施,4月初,北京再次对房价祭出“杀手锏”——明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷,年均1200公顷,保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷,拟建25万套自住房。这就给刚需购房人一个信号:不要打破脑袋买高价商品房。

而医疗、教育、金融、行政等资源由以往过度集聚于中心城区逐步向外发散,逐步转变为多中心发展、向卫星城发展之后,很多资源都会被疏散,包括学区房在内的很多垄断性资源价值就没有以前大了,买房对于区域性选择也随之增大。

另一方面,受北京生活成本的不断提升、非首都功能疏解以及户籍制度的收紧等因素影响,北京市常住人口增加值近几年呈显著下降态势。数据显示,2016年末,北京市常住人口为2172.9万人,仅比2015年末增加2.4万人。同时,居民新增存款同比增速也开始出现下降,数据显示,2016年12月末,北京市住户人民币存款余额28012亿元,全年增加1271.5亿元,同比少增163亿元。在购房成本上升、人口增速放缓与购买力增速放缓的前提下,北京楼市上涨的原动力正在不断耗尽。

全年过半迫于压力 特价房或将重出江湖

新入市的项目因价格相近而面临购房人的反复纠结和观望,另一方面,又有一大批竞争对手即将入市参与竞争。逼近年底,很多企业存在一年年报或者财务核算,想过年关就必须有资金回笼,因此,久违的特价房很可能重出江湖。

某国企在东四环酒仙桥附近有一个体量不大的社区,本来是作为公司资产留着的,目前传出消息,很可能在九十月份入市,价格达到惊人的6万元单价,户型从六七十平方米到二百平方米左右,这个价格如果出炉,势必会引起轰动,要知道,周边的二手商品房房价最低的也在8万元左右。大型国企尚且如此,更别说中小型的私企了。

6月27日,北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》,要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市,并在通知后附上未开工项目名单。截至3月底,全市共有拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项。

根据北京中原市场研究部的大数据统计,228在途项目涉及普通的二类居用地、公寓楼项目、安置房、危改项目、新村建设项目、需要配建公共租赁住房、限价商品住房、人才公共租赁住房或经济适用住房的项目,未来可提供住宅新增供应11万套。而已入市项目各阶段价格产品数据显示,单价在3万以下的低价位产品热销,成交占比超6成。而单价在8万以上的项目仅占2.8%,单价在5万至8万之间的项目占10.2%,单价在3万至5万之间的项目占到26.1%。而单价在1.5万至3万之间的项目占比最多,达到近4成。

这些未开工未入市项目,很多土地获取早、拿地成本低,定价可操作空间要远大于近两年拿地的“地王”们。这些项目的加速入市对已入市项目又是一个不小的挤压。

另一方面,政府继续推行调控的决心也没有变化。7月11日在北京市人民政府新闻办公室举办的推行供给侧结构性改革成果情况新闻发布会上,北京市委全面深化改革领导小组办公室专职副主任胡雪峰针对当前楼市的情况作出了以下的介绍。

针对房市尤其是二手住房市场过热情况,继续贯彻落实去年“9.30”新政,今年3月17日以来打出房地产调控一系列组合拳,密集研究出台18项房地产市场调控政策措施,包括细化限购限贷政策、遏制炒作“天价学区房”、清理整治“商改住”、严格产业项目管理、加大住宅用地供应和在途项目开工入市力度等,从“控”和“供”两方面发力,严格严密精准调控。目前,市场过热的苗头得到有效遏制,新房市场延续总体平稳的态势,二手房市场已进入下行通道,购房需求明显回落,调控效果符合预期,市场出现量缩价稳的积极变化。

业内人士预计,2017年已经过半,很多房企都面临完成业绩和回款的压力,在政策没有调整的情况下,想要迫使购房人走出观望,加速入市,以价换量只是时间问题。而降价如何体现,特价房可能就是最简单的选择。

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