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把房产给独生儿女,新规实行后如何“省钱”?有一项规定需要注意
【我爱家园网】 来源:腾讯网 【 】  发布时间:2019-10-02
房子,已经成为每家每户最大的财富。

搁在原来,物质匮乏的时候,吃饱穿暖尚且是个问题,手里能有点现金,家里多几个大件的家电,就算是一家人最珍贵的东西了。

可是,这20年来,伴随着楼市的高速膨胀,我们的户均套数已经达到了1.1套。

中金公司此前发布的报告称,按城镇住房2.74亿套(不含集体户)来计算,对应存量面积261亿平方米,家庭户均拥有住房达1.13套。

不管是人均1.1套以上的住房,还是17亿平米的销售面积,短短二三十年的功夫,能让大部分人“居者有其屋”,堪称是一个奇迹。

一个家庭最重要的财产,如何传承,是每位父母都操心的问题,房子是自己的名,眼看着年龄渐长,想把房子给孩子,又不了解具体该怎样去做。

更重要的是,很多家庭都是“四二一”结构,这也就意味着,现在的独生儿女,以后要撑起两对父母,八个老人的大家庭,可以说“重任在肩”。

那么,把房产过户给独生儿女,如何“省钱”?趁“在世”清醒的时候办,还是“离世”了顺其自然?新规实行后,有一项规定要注意。


什么新规?

今年6月份,财政部、税务总局联合发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》,涉及了房产继承、赠与如何收税的问题。

具体而言,这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目,调整为按照“偶然所得”项目征税,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,是“偶然所得”,缴纳20%税率,从9月1日起实施。

简单点说:继承房产,或者父母将房产送给子女,子女不需要缴纳个人所得税,从上个月就开始实行了。

不难发现,这个新规最主要的变化,是征税“项目名称”这一项规定。

必须要强调一点:名字变了,税率却没有变,按照原来的规定,继承、赠与房产也是不收个税的,如今的“新规”,是对原来执行规定的“重申”,这一点尤为值得注意。

为什么要注意一项“变化了名称,却没有变化税率和征收方式”的规定呢?

答案很简单:个人所得税,是房产过户子女的关键因素。

一般来说,房产过户给子女,有三种方式:二手房买卖、继承、无偿赠与,这三种方式,哪一种才最“省钱”,关键就看个人所得税。

第一种,二手房买卖。

买卖的方式大家都懂,父母跟孩子一块去二手房交易场所,像真正的买家和卖家一样,按正常流程走就可以了,带上身份证、户口簿、结婚证、房产证到房管局办理转移登记,需要交契税1%(首次购买90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房),另有交易手续费、登记费、抵押登记费(如有贷款)、配图费等。

有的人接受不了这点,把房子卖给自己的孩子,总觉得有点别扭,其实不然,买卖房产的学问也很大,方式用对了能省不少钱。

假如房屋已经满两年,不管是不是名下唯一的住房,增值税就能免掉,但契税、个人所得税还要缴纳。

假如房屋是满五年且家庭唯一住房,父母把房子卖给孩子,个税和增值税都能免掉,只交契税即可。

第二种,房屋继承。


继承是很多老年人偏爱的方式,过好自己这一生就足够,房子让儿女自动继承,顺水推舟,还不用费心,听起来似乎很合适。

单从费用角度来看,这种方式花费最小,只需要交继承的公证费用。这个费用根据地方不同有所差异,一般来说都很便宜。而且,不管是契税、个税还是增值税,都不用交。

但是,继承房产,要么是生前立下遗嘱,要么是去世后子女自动继承。

坦白说,采取这种方法的家庭并不多,原因很简单,当父母在世的时候,不能采取继承过户的方式。

人们都不喜欢这种“非确定性”,遗嘱是立了,房子产权还在自己这,终归心里不踏实,等离世后再让子女继承,不由得又有点不放心。

如果是独生子女的家庭那还好,赶上一家好几个兄弟姐妹,等爹妈都离世后再进行产权过户,会涉及到大量的复杂问题和流程,各类证明、文件、资料,产权上稍有争议,就是麻烦,对父母来说,属于不可控因素。

第三种,房屋赠与。

赠与房子,也是一种人们耳熟能详的过户方式,理论上来说,不光能送给子女,还能送给兄弟姐妹甚至是朋友,只是税费有些许差异。

双方需要先到公证处做赠与公证,再带公证书和房产证到房管局办转移登记。大概费用有:费用:公证费(一般是评估价的千分之三),契税3%(全额征收),交易手续费(按平方计价),登记工本费。

说到这里,大家应该能看出来了,通过赠与的方式给子女房子,重要的是这个“房产评估价”,更重要的是,赠与房子虽然不用交个税和增值税,契税却少不了,按照3%的税率计算,再加上动辄高达2%的评估费用,成本可能会高达房产价值的5%,还要加上公证、来回奔波的麻烦。


回到上文的问题,这几种方式中,新规下要注意个人所得税的区别。

无论是继承还是赠与,虽然花费很少,但是,一旦孩子以后要卖掉这套房,且房子不是“满五唯一”,就会缴纳20%的个人所得税。

别小看个人所得税,根据规定,赠与或继承房屋再次出售的,要按(再次转让的收入-受赠时产生的费用支出-再次转让时产生的其他税费-其他合理的费用支出)*20%计算应交税额。

关键就在于这个“再次转让的收入”,因为子女接受赠与时的成本为0,相当于要足额计算房屋差价,20%的税率,动辄就是几万乃至十几万的费用。

笔者为大家总结了几点。

第一,最好“在世”时就办了,比“离世”时办更省心,除非身体条件特别差,或者有其他难以言明的家庭原因,继承最好不要选。不说过世后产权过户出问题,万一以后有遗产税,也需要考虑。

第二,假如孩子以后还要把这套房子给卖了,用“买卖”的方式更省钱,满两年就能免增值税,虽然也要交个税,但比起继承和赠与后再转卖的方式,能省下来不少钱。

第三,假如是满五唯一的房子,给独生儿女之后,他们铁定不会把这套房给卖了,选“赠与”准没错。

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