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成都现存最早的土地契约 留存在成都市房产信息档案馆中
【我爱家园网】 来源:华西都市报 【 】  发布时间:2018-12-30 17:38:01
  在成都市房产信息档案馆、龙泉驿区和新都区等档案局(馆)留存下来的土地契约中,目前发现最早的土地契约,留存在成都市房产信息档案馆中。

  康 熙 30 年(1691)二月十八日,哈荣盛“今因乏银使用,阖家相商,愿将祖遗成邑东御街中段空地一块,凭证出卖与清真东寺管业”。

  土地契约中写道:“(产业)实取卖价银五十两正,卖主一手收清,并无分厘下欠。自卖之后,任凭买主挖高补低,修造房屋,卖主不得异言。”

  对这块空地的界址,契约中也写得很清楚:“其界东与马姓为界,南与河心为界,西与郭姓为界,北与街心为界。四界分明,毫无错乱。”

  为防止交易后再生是非,契约中还约定:“其地自卖之后,哈姓家族人等不得异言。若有他故,惟卖主是问。其地一卖千秋,永无赎取。恐口无凭,特立卖约一纸,交清真东寺收执,永远为据。”

  壹

  《祖遗》空地 天府广场旁黄金地段

  在契约上签字画押的有保正1人、街约1人、甲长1人、邻居4人、中证2人、代笔1人。

  这份契约,有买卖双方、产业四界、交易金额、交易时间和见证人等,行文简单,对产业的描述较为简略,看不出来这块空地到底有多大面积。

  这与后来的契约趋于明细、对所买卖房地产的结构、材质、铺院形态、四界位置、庭园果木等详细注明,是有明显区别的。

  众所周知,明末清初时,四川遭受了一场大浩劫,长期处于大规模战争中:先是张献忠起事入川,后来又入蜀建立大西政权;张献忠死后,残部孙可望、刘文秀与明军战火不断,后又在川北与清军激战;清军最后得势,清剿农民军,搜捕明军残余;吴三桂叛乱,攻入四川,清军平叛……

  这些战争前后持续数十年,四川人口锐减。直到 康 熙 20 年(1681)底,四川境内的战争才算结束。据康熙24年(1685)的人口统计,经过大规模战事的四川,川西人口只有9万多人了。

  康熙 33 年(1694),康熙帝正式颁布“招民填川”诏书,持续上百年、轰轰烈烈的湖广填四川大型移民运动拉开序幕。

  这份土地契约,是在四川境内战争停息10年后、“湖广填四川”前3年签订的。而且,卖主哈荣盛在契约中明确说这块空地是“祖遗”下来的,位置在今成都城区天府广场侧边,典型的黄金地段。这表明,随着当时成都社会经济的逐渐恢复,成都城区内的居民已经开始了新的生活。

  这份看似简单的土地契约,对研究当时成都的社会经济情况,具有一定的史料价值。

  贰

  典型契约 4500两银子买下120亩地

  在成都市龙泉驿区档案局(馆)留存的卖地定金契约中,有一份契约可谓是目前所有土地契约中最大宗的一笔交易,交易总金额高达纹银4500两。

  同治3年(1864)八月十三日,谢竹屏、谢锐臣“情因移窄就宽,弟兄商妥,将己名下”总面积为120亩多的两段水田、一所基址、一块旱地,连同所有住宅、瓦房“五向共十七间……一并随田搭卖,毫无提留”,出售给苏国宽。

  签订卖地定金协议的同时,苏国宽交定银100两,“在正价内算。卖主不卖,得一赔十;买主不买,定银全丢。”

  如此大的一宗土地交易,非同寻常,仅仅中间人就多达12个。

  仔细分析这份定金契约会发现,这宗交易并非是单纯的土地交易,而是混搭了房产等在内。土地是主要的交易对象,房产是附加在土地上的,没有单独核算价钱,即所谓“捆卖”。

  交易总金额高达4500两纹银,这可不是一笔小数目。那么,这笔交易为何能达成呢?

  在农村,能拥有120亩土地的人,除大家族外,仅仅是两兄弟的家庭,其经济实力再差也差不到哪去。更何况,他们的房产是17间瓦房。

  在那个年代,农村住房一般都是草房,瓦房是比较少见的,就好比现在的别墅。

  从卖地原因来看,谢氏兄弟不是缺钱用,而是因为有了更好的发展前途。“移窄就宽”表明,他们有可能搬家到城镇去生活了,所以把农村的产业全部卖掉。

  再来看买主。龙泉驿区档案局(馆)档案编研负责人胡开全说,苏国宽是居住在成都东山如今十陵街道青龙村青龙埂的大望族苏氏家族的代表人物。

  苏氏家族财力雄厚,苏国宽的父亲苏邦贤曾在30年里,在龙泉驿一带买了上千亩水田,花去两万多两银子。

  如此一个富豪型家族,靠着良好的经营方式,在苏国宽时代,仍在继续往上升。那个时代农村大望族积累财富的方式,买地是重要的手段之一。

  所以,看起来是一笔巨款的4500两银子,苏国宽是有魄力拿得出来的,而且是现货交易,定金直接就是100两。

  一个真心实意想卖,即使把价值不菲的房产捆绑在土地中也不觉得吃亏;一个是铁了心要买这宗优质产业,即使是出价4500两也毫不犹豫。这样一来,你情我愿,这笔交易就成了。

  这笔交易从另一个角度反映出当时的社会现实:农村的富豪财主,通过货币购买方式,大量进行土地兼并,造成土地流转向少数人手里集中。

  或者说,财富向少数人集中,这样下去的后果是,社会的贫富差距越来越大。

  叁

  同一宗土地21年增值1210两

  道光23年(1843)正月二十四日,寡妇雷杨氏与3个儿子雷一文、雷一兴、雷一成,以及侄孙雷声文、雷声煃、雷声肃,“情因各负外债,无银偿还,是以母子、弟兄、叔侄商议,甘愿将祖遗留温江县二甲,地名板板桥侧近”的一份田业出售。

  这份产业有97亩多田,“河边沟坎基地约计二十亩零”,以及坐房二院,“瓦上房二向”共10间,“瓦厢房二向”共12间,粪房、牛栏、猪圈共14间,接簷3间,水井两口,粪池8个,河边草房两处共6间,以及其附着物,全部卖给谢六樨堂,总价为九七三色纹银3290两。

  21年后,谢六樨堂的谢竹屏、谢锐臣两兄弟,把这份产业卖给苏国宽,卖了九九色纹银4500两。

  谢六樨堂从雷家买下这份产业后,到卖给苏国宽,产业还是发生了一定的变化。

  在田产上,雷家出售时,是97亩多田加上“河边沟坎基地约计二十亩零”,不到120亩。到谢氏兄弟出售时,是“水田二段、基址一所、旱土一块”,共计120亩多。条粮均为2.48两。

  这说明,谢家买下田产后,在21年里,陆续新开垦了接近3亩地。

  在房产上,雷家出售时如上所述。到谢氏兄弟出售时,为瓦房五向17间,两个仓库,瓦楼门一座等。

  相比之下表明,谢家买下雷家的房产后,进行了整改。雷家原有的房产加起来为四向22间,到谢家出售时,为五向17间。这说明谢家对雷家的房屋整改较大,增加了一向,缩减了房间数量。

  综合分析推测,谢家看起来是把房间数量减少了,但提高了房屋质量,其中应该有一定数量的房间是新建的,而且都是瓦房。

  雷家和谢家出售这份产业时,都是以田产为主,房产是“捆卖”在地产里的,房产对成交价格的影响基本上很小。所以,在价值上,还是要看土地的价值。忽略银子的成色问题,从3290两到4500两,短短21年里,增长了1210两。

  成都市龙泉驿区档案局(馆)档案编研负责人胡开全说,这实际上反映了虽然在道光、咸丰时期,由于鸦片贸易导致白银大量外流,土地价格在回落,白银在升值,但到了同治年间,土地因为具有稀缺性的本质特征,加上新开垦的土地远远不能抵消人口的增长,土地价值又开始上升的社会现实。

  张家卖产业

  邻居为何来十人做见证?

  嘉庆12年(1807)二月十九日,华阳县三甲五十一支卓家店村民张宗仁父子,因少银使用,将家里先前置办的田地、堰塘、草房、碾坊、厢房等产业卖给冯仁海,价格为九七砝码的足色纹银1900两。

  在张家卖这份产业的土地契约中,画押的人员有29人,其中邻居见证人多达15人,卓家就占了10人,这是为什么呢?

  从土地契约的内容中可以发现,张家这份产业的土地界内,有16座坟。这么多坟墓,难道张家的土地中有一个坟墓群?

  其实,不是这样的。土地契约中虽然没有写明张家的土地有多少亩,但写明了“条粮银一两一钱八分整”。

  成都市龙泉驿区档案局(馆)档案编研负责人胡开全说,要计算每两条粮实际上缴的金额,即土地所有者实际的税赋额,因为地域不同而千差万别,是比较麻烦的问题。但是,从龙泉驿区档案局(馆)留存的土地契约中,可以推测出,一两条粮大约要对应40亩的上田。假如张家的这些土地都是上田,以条粮来换算,张家的土地应该至少有水田45亩多。但实际上,从土地中多达16座坟墓来看,张家的土地肯定算不上全都是上田。农村人对土地金贵得很,哪里舍得把上田用来做坟地,坟地一般会选择坡地。所以,这样来看的话,张家的土地至少在50亩以上。

  那么,这50亩又是怎样的一个概念呢?我们用标准足球场来换算,这样会直观形象一些。国际足联规定的标准足球场,长为105米,宽为68米,面积为7140平方米。一亩等于666.67平方米,7140平方米大约为10.7亩。也就是说,张家的土地,面积大约有5个标准足球场那么大。此外,契约中提到“山岭”“草山”字样,表明张家的田产不仅有田,也有旱地、山坡等。那些坟墓,应该就在“山岭”“草山”中。

  在16座坟墓中,卓家的坟墓有6座:卓家祖坟,卓淑璝坟,卓淑琨坟,卓淑明坟,卓淑璋母坟,卓家的一座生基坟。

  所谓生基坟,是不埋死人的,只埋活人的生辰八字和毛发、指甲、血、衣、鞋等物品,装在坛内埋入地下,俗称生坟、寿坟。

  生基坟早在唐朝就有相关记载:唐朝著名政治家,与房玄龄、杜如晦、宋璟并称为唐朝四大贤相的姚崇,在万安山修筑生基坟,预作寿终的寿坟。这种风气一直延续到清朝,原因是旧时人们迷信生基坟能催官、增寿、求子、招财,现在已经绝迹了。

  2014年8月4日,四川古蔺县一个建筑工地发现了一座明朝古墓,除了墓碑上有奇异的花纹外,墓中没有金银玉器,也不见棺木和尸骨,这就是一座生基坟。在张家的土地上,卓家有6座坟墓,旧时人们对逝去的人非常尊重,自然要引起卓家重视。卓家出动10个人来见证张家卖地,也在情理中。

  胡开全说,这块土地位于卓家店,是由卓家先插占再卖出来的,但客家风俗卖地不卖坟,所以留了卓家的很多坟地。

  廖家卖产业

  背后隐藏了什么秘密?

  光绪32年(1906)四月二十六日,简州义三田一支仰天窝村民廖廷华父子,因需筹钱应用,拟将前一年置办的山地、房屋、林园、竹木、阴阳二宅基址等卖给陈奕超。价值铜钱300钏(串),由此产生的附加费用等一切喜礼铜钱,共40钏(串)。

  所卖草屋院落内外一切附属土木石竹、钉铁瓦草以及所卖土地四至以及其内草木、土石、神坛、社庙、古泉、古井、古基、古墓等附属物,以及“已见未见、已成未成、天覆地载、秋毫之末”一切笔未尽录之物,均“扫土尽售,毫无提留”。这份清朝灭亡前5年签订的土地契约,比较典型又真实地反映了清末的时局以及农村的一些现状。

  首先,相比清朝前期和中期的土地契约,该契约过多地强调杜卖的决绝性。

  其次,廖家出售的这份产业,边界涉及到周、韩、邱、李、董、吴姓等邻居。

  按惯例,在签订契约时,都要把涉及到的邻居请来做见证人。但契约中,却没有一个邻居,只有4个中证人,甚至连最重要的卖主都没有落名签字。再次,契约中关于欺诈可能性的警告、避规相当严厉,出现了“明抵暗当”、“夫粮不楚”、“内事不明”、“外债当押”、“捏造暗藏不清”等措辞。结合第二、第三个问题,我们不由得要对这份盖了官府大印的土地契约的合理性和合法性产生怀疑:为什么不把与这次出售产业相关的利益人如邻居请来做见证?边界涉及到6家人,难道任何一家都没时间或不敢来做见证?卖主为何不落名签字?

  这是很反常的事情。邻居没来做见证,有可能是卖主不愿请邻居,契约是悄悄签订的。

  对卖主廖家来说,这份产业肯定是合法拥有的,之所以要悄悄出售,契约中对卖主那么多苛刻的约束语言,背后一定有说不出的秘密。最大可能,是迫不得已出售,是一次不公平的交易;也有可能是急于脱手而匆匆行事。

  契约中,还有一项附加费用,更加复杂详细,如“老衣脱业、移神下匾、画字、交界、钏底”等喜礼铜钱均在内。这份产业总价是300串,卖方另出的附加费就有40串,这当然是比较贵的,所以出现另算的情形。

  值得注意的是“喜礼”二字。大多数土地契约的卖主是缺钱使用才卖产业,参与买卖的人可以随喜得礼,这是龙泉驿的客家民俗,无可厚非。但到了清末,这种喜礼变了味,数额巨大。以上种种,折射出的深层次背景,是清末的时政乱象。 封面新闻记者黄勇

  特别鸣谢:成都市龙泉驿区档案局(馆)。

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