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房产登记在他人名下,不是想要就能要!
【我爱家园网】 来源:江阴市人民法院 【 】  发布时间:2018-12-27 18:10:21
    案情介绍:五个人共同买房 登记在一个人名下

    2003年,夏某、钱某和另外3个朋友打算合作开超市,他们五人共同出资从银行竞拍一套2000多平方的房屋,由于当时拍卖的所有手续都是钱某一人出面办理,为方便办事,五人同意将该房屋登记在钱某一人名下。保险起见,拍卖成功后,五人签署了一份《房产股权确认协议》,约定该房产产权为五人所有,每人占比20%。协议中还特别注明:房产未经5人同意不得私自买卖、不准私自转让、不准私自用于任何抵押。如房产户主私自将产权抵押或以其他形式使产权转移必须负全部责任,且必须按上年收入长期承担其他4人的经济收入。

    之后,该套房产被用于超市经营和出租,所有收益由五人共同分配。五人明知应进行房产过户或者办理更名手续,但因为手续繁琐及高昂的费用,让他们迟迟没去更改。既然收益没有受损,五人便谁也不提这个事情,就这么相安无事地过了10年。

    直到2013年7月,钱某因投资需要,悄悄将该房屋办理了抵押登记,最高担保金额为500万,钱某瞒着其他四人,按约还款了2年,但到了2015年底,钱某入不敷出,没办法还款,经过债权人的申请,法院对该套房屋进行了查封。

    此时,夏某四人才如梦初醒,赶到房产部门办理房屋过户手续,但房产被抵押已经无法过户,夏某四人于是起诉到法院,请求法院确认他们四人享有该套房屋按份共有的所有权份额。

    审判结果:

    江阴法院经过审理认为:夏某等四人要求确认其享有涉案房屋按份共有的所有权份额的诉请依法不应支持,故判决驳回四人的诉讼请求。

    裁判说理:

    判决理由如下:

    1、本案不属于法律规定的不动产登记错误的情形。本案诉争房屋产权登记所依据的权利来源真实,登记所有权主体正确且符合权利人真实意思表示,并不存在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形。

    2、原被告双方的协议不能产生物权变动法律效力。我国物权法采用不动产物权登记生效主义,本案中五人签署的协议为五人内部约定,该约定无法对抗不动产物权登记生效主义,亦无法推翻依照法律规定由房屋产权登记行政管理部门所出具的不动产权证书。

    3、原被告双方均应预见并承担代持的风险责任。本案中,五人在订立协议时已经预见到代持风险并愿意负担上述风险以获取相应的期待利益。利益之所在,风险之所在,原被告双方作为完全民事行为能力人应对自身预见及创设的风险承担责任。

    4、产权代持行为违背物权法立法目的,若简单审查产权代持行为并通过诉讼确权对抗外部物权登记公示,则必然损害房屋买受主体的合理信赖利益,与物权法规定不动产登记生效的立法目的背道而驰,扰乱房产市场交易秩序,损害善意第三人信赖利益,有违诚实信用原则。

    5,案涉房屋客观上已无确认他人所有权的条件。案涉房屋已经人民法院依法查封,在上述情形未予撤销或解除情况下,双方要求进行房屋所有权的确认不仅涉及和影响到他人合法权益和公共利益,案涉房屋要添加共有人在实践操作中也无法有效实行。

    6、夏某四人可另案主张。根据五人签署的协议,夏某四人可适用债权救济,就该协议另案主张合法债权,要求钱某承担相应法律责任,而不应突破债权与物权的界限主张确认物权。

    法官评析:

    房屋买卖一直是关于关乎民生的重大事项,由于房产市场持续升温,房屋买卖不仅可满足基本住房需求,亦可成为投资理财的重要手段。近年来,为了规避购房政策、转移财产逃避债务、简便手续、享受优惠等原因“借名买房”的情况越来越多,导致房屋产权代持纠纷频发。

    承办法官提醒广大市民,房屋产权代持暗藏了“赔了房子又折钱”的风险,一旦遭遇法律纠纷,因主体关系复杂,案件事实部分难以查清,买房人将很难用法律手段来维权,因此不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,君子不立危墙之下,切勿轻易将自己的房产登记在他人名下。(高勇 卢凤)

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