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释法|婚前个人首付婚后共同还贷的房产,离婚时咋分?
【我爱家园网】 来源:澎湃新闻 【 】  发布时间:2018-7-24 20:23:20
  一方婚前贷款买房并登记在自己名下,婚后用夫妻共同财产还贷的,离婚时法院可以判决该房产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,归夫妻共同所有。
  要结婚,先买房,几乎成了年轻人的烦恼。可是随之而来更大的烦恼却是,婚前个人按揭首付,婚后用夫妻共同财产还贷的房产,离婚时该如何分割?

法律解析
  随着《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》出台之后,这个问题变得清晰了。
  该解释第十条规定,“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。”“依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”
简单来说,这个法条对房产在离婚时的分割处理,包含以下意思↓↓

1、意思自治。
双方协议处理。这是民事法律尊重意思自治原则的体现。
2、法院判决。
协议不成的,人民法院可以判决房产归产权登记一方。为了与物权法的登记公示原则相协调,法院一般判决房产归产权登记一方。
3、债务处理。
尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
4、利益补偿。
由于婚后共同还贷,所以法律规定由产权登记一方对另一方进行补偿,包括共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
法院判例
案例一
  2012年4月,小王婚前以首付购房款30%,剩余70%购房款按揭贷款的形式购买商品房一套。同年11月小王与小芳结婚后,夫妻共同财产还贷8万元。离婚时,小芳同意产权归小王,但要求共同还贷的款项应该平均分割。
  法院判决,房产归属小王,小王补偿给小方4万元。
案例二
  2005年,李某和张某经人介绍结婚。婚后,双方居住在由丈夫李某婚前购买的房屋。2014年离婚时。双方争议的焦点是房产归属。该房产系婚前李某签的购房合同,10万元首付款亦由李某支付,但该房子在银行贷款,婚后双方共同归还了30万元贷款,仍有少部分余款未还。当年40余万元购买的房子如今已经增值到130万了,对于房屋该如何分配?双方各执一词,互不退让。
  法院将房屋判给了李某,并承担未来还剩下贷款的还款义务。同时认定李某婚后还贷15万元加上首付款10万元共出资25万,张某婚后还贷出资15万,双方出资比例为5:3。由于房产已经增值到130万,净增值的90万,李某按比例需给张某补偿约33.75万。加上共同还款中张某出的15万多,最后李某一共补偿张某48.75万。

案例评析
两个案件都呈现了同一个法理,婚前按揭婚后共同还贷的房产,离婚时归属产权登记一方,并由归属一方补偿另一方共同还贷的部分。
不同的是,两个案件一简一繁,原因在于对房产的增值部分进行主张及分割。案例一不主张增值部分,采用的是平均分割法;案例二对增值部分采用出资比例的方法确定补偿数额。
离婚时分割房产,主张增值的部分很重要!假如案例二张某没有主张增值的90万元,那么,李某需要补偿给她的也只能是15万元。相差33.75万元,对于普通群众来说,可不是一笔小数目哦!
当然,民事法律尊重当事人的意思自治,当事人有权处分自己的权利。这就是两个案例采用不同判决的理由。
来源 | 济南中院、中国普法

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