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没房产证,房屋买卖合同是否有效?
【我爱家园网】 来源:聊城晚报 【 】  发布时间:2018-6-7 19:11:11
 在存量房屋市场,每天都有大量的房屋买卖情况发生。在过户之前,双方往往要签订一纸房屋买卖合同,约定责任、义务以及定金、违约金等事项。

  今天,“以案释法”栏目讲述这样一个案例:出卖人张某和买受人王某签订了房屋买卖合同。之后,张某以自己尚未取得房屋产权证明为由,主张房屋买卖合同无效。王某提起诉讼,要求解除合同,并要求张某支付违约金等。

  据悉,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,那么,这份房屋买卖合同有效吗?王某的诉讼请求,会得到法院的最终支持吗?双方约定的违约金10万元,会得到兑现吗?在存量房交易中,我们应该注意哪些问题?本文将一一给出解答。

  案例:转让无证房屋,被判支付违约金

  该起案例详情是这样的:

  当年5月31日,张某与王某订立了一份存量房屋买卖合同,张某购买王某的一处房屋,成交价为150万元。买受人与出卖人约定于当年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全,并办理上述房产的贷款审批手续,审批合格后10个工作日内,出卖人与买受人办理上述房产的过户手续。

  合同签订后,因张某不能提供该处房屋的所有权证,导致王某无法办理贷款,案涉合同无法履行。随后,王某向法院提起诉讼,要求解除案涉存量房屋买卖合同,张某返还定金5万元、支付违约金10万元、赔偿居间服务费3.3万元。

  庭审中,张某辩称,案涉房屋买卖合同签订时双方均明知涉案房屋尚未取得房产证书,而根据城市房地产法管理法的规定,未领取房产证书的房屋不得转让,因此,案涉房屋买卖合同应属无效。

  而法院审理认为,房屋买卖合同不会因卖房人尚未取得房屋产权证而无效;但张某未取得所有权证导致王某无法办理银行贷款、过户,其行为已构成违约,最终判决解除案涉存量房屋买卖合同、张某返还定金5万元、支付违约金4万元、赔偿居间服务费3.3万元。

  分析:房屋不能转让,不等于合同无效

  既然法院已经作出判决,那么,该案中判决房屋买卖合同有效的法律依据究竟是什么,或是大家关注的焦点。

  聊城市普法办副主任徐海舟分析说,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定:“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。《合同法》第五十二条第(五)项规定:违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效。但“强制性规定”分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,只有违反效力性强制性规定的,才属无效。

  徐海舟进一步分析说,“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”,在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》规定的效力性强制性规定。

  因此,“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”的规定,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。买卖双方就尚未领取房产证书的房屋签订的房屋买卖合同不会因此无效。

  点评:你认或不认,责任都在那里

  至此,本案就比较明晰了:这份合同是有效的。张某没有根据合同约定的时间,准备好齐全的资料进行过户,已经构成违约;给予客观情况,王某提出解除合同的诉求,得到了法院支持。

  合同解除后,张某除将定金予以返还之外,因为没按约定履行合同义务,还应承担赔偿损失等违约责任,如向对方支付违约金。孟伟说,最终,法院根据双方关于违约责任的约定,鉴于张某表示违约金数额过高,法院酌情予以了调整,即支付4万元违约金,也是合法、合理、合情的。也就是说,合同约定的责任和义务,你理或不理,都在那里。

  通过这个案例,我们也应受到哪些启发呢?大致如下:

  对于买方来说,在签署房屋买卖合同前应当仔细核查房屋的权属情况,尤其是应该要求出卖人出示房屋产权证书原件并仔细核查;

  对于卖方来说,如因不能取得房产证导致买方不能按约定时间办理过户手续,应承担违约责任;对买卖双方来说,房屋买卖合同不会因标的房屋为无证房屋而无效。

  记者 林志滨 通讯员 周厚盟

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