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发展房产租赁市场 可借鉴发达国家的经验
【我爱家园网】 来源:中国网 【 】  发布时间:2018-1-27 20:25:38
姚蒙 法国资深媒体人
随中国经济向高质量增长过渡及进一步扩大内需的转型发展,同时随人口老龄化与流动性大幅提高,房产市场也将呈现新的变化:房产租赁市场的发展既是解决时下一、二线城市房价过高的必要步骤,也是促进全国性人才流动、平衡各地区发展的重要基础。
但是,租赁市场的发展却有待于法规、措施的保障,需要解决一系列相关问题:诸如对租客的保护、租赁费用的确定、相关纠纷的解决、户口的准入等等,这些问题不及时解决,将无法保证房产租赁市场的迅速发展。鉴于发达国家房产租赁市场几乎占据着房产市场的半壁河山(中国只有10%左右),因此这些国家的经验值得重视。本文希望通过介绍一些法国的成功经验,来给中国有关专家、决策层提供思路。
要房产租赁市场稳定发展,最重要的是保障租客的权益,使其有可能安全、放心的长期居住。而这样的保障首先来自法律:法国法律规定,凡是不带家具、旨在长期出租的住房,签约期起码3年,到期可以自动延续,以每3年为一期。即使到期,房东只有需要给自己或自己的子女居住、出售房产等特殊理由才能中止租约,否则无权让房客走人。这样就使租客可以安心居住。
当然,市场上还有一种特别的短期住房,这就是带家具出租的住房。这类房子的租约一般为期1年,但房东随时可以中止租约,条件是提前3个月用挂号信书面通知。但房客也可以随时搬走,提前一个月通知即可。这类住房常常是针对学生、短期工作人员等的短期居住需求。
无论是何种住房,只要出示该住房地址的水电单、电话线路租费单、税单等,均可获得各级行政部门的认可,可以办理各种相关的行政、户口或法律手续。
以上法律强有力的保护了租客的权益,使他们可以安心居住在租赁房里。
与居住权益同样重要的还有房租水准问题。房租水平一般由供求关系来决定,但一旦确定了入住时期的房租,则房东随后就无权随意增加租金了,只能按照全国建筑指数(如同通货膨胀指数,但主要衡量房地产建筑价格的涨跌)来上涨。因此,在签约合同上都必须标明当时的建筑指数,随后房东按年或每3年调整一次房租。即使该出租房市场房价或其他房子的首次出租租金大幅上涨,已入住房客也不会受到影响。法国一些地方如巴黎大区等还对限制房价大幅上涨有其他行政措施,如规定首次出租也不得超过周边街区平均租金水准等等。这些均是为了充分保护房客的权益。
当然,房东的利益也同样必须保护,否则没有人愿意出租房子了。法律规定,不管是什么理由,房租是首先必须交付的。房客不能以任何理由拒付房租,而凡是不交付房租的房客都将丧失租房的居住权。当然,房东必须通过法庭来颁布驱逐令、由警察来执行。所有诉讼费用、拖欠的房租以及损失赔偿,均由房客负担,房东可以通过司法执达员来直接从房客的银行账户来提取房租、诉讼费用等。法律规定房客入住要缴纳2个月的租金作为押金,到房客离开后的一个月内必须偿还这笔押金。
至于房客与房东的纠纷,一般而言必须通过司法诉讼来解决,但日常的纠纷则由相关法律来规范责任:如法律规定房客入住时与房东双方必须签署房屋状态文件,里面详细描述了房子每一部分的状态,最后双方签字达成共识。房客离开时,再对比房产状态,自然变旧部分不能要求房客承担费用,但有了毁损,则房客必须负担修复费用。
法国法律规定无论是自己居住的房产还是出租房产,必须购买房产多重保险,这一保险覆盖了从漏水到火灾、从门窗损坏到人身安全等各个方面,有的还加上了防入室偷盗的条款。在出租房市场上,法律规定由房客来购买住房保险,不买的话房东可以解除租约。这样一来,发生的漏水等问题就由保险公司来负责,无论是房东还是房客均不会为此产生纠纷,与邻居的纠纷关系也由于保险而易于解决了。
国家对租赁市场的管理除一系列相应的法规法律外,还有税务管理:房租收入必须申报,必须缴纳相关的社会分摊金(包括疾病保险金、家庭福利金等),随后再纳入房东整体收入内进行计算缴税。这样,国家也收到了相应的税务回报。
除私人房产租赁市场外,发达国家还大力发展公营的租赁市场,主要是各公营机构(都具有独立法人身份)管理的廉租屋以帮助低收入弱势群体。这类住房的房租水准相比私人房产租赁市场要低许多,但对入住者的收入与财富水准有严格审查,只有低于一定标准的家庭才能获准入住,而且常常需要等待相当长的时间。这样的租赁市场保证了低收入者的住房权利,同时也保证了私人住房租赁市场的稳定。当然,低租金的廉租屋肯定是不够的,因此,法国法律这几年推出规定:任何新的住房建造计划必须拿出30%面积建造廉租屋,否则不予批准。这样的政策相当严厉,有许多不愿建廉租屋的高收入市镇政府被中央政府罚款。
国家还在房租方面提供补助,以帮助收入不够的家庭能够住得起出租房:法国法律规定人们的任何收入(包括工资、各种工作的报酬、股票等金融收入、出租房产的租金、各类佣金等)都必须缴纳家庭福利分摊金。而其中的一部分就是住房分摊金,旨在帮助收入低的家庭支付租金补助。任何租客都可以申请租房补助,家庭福利局按照申请者的收入与租金水平按照一定比例来支付不同的补助,连外国留学生也可以获得租房补助。这样的政策就帮助了人们去租房居住,由此大大促进了租房市场的发展。
此外,为了保证租房市场上有充足的房源,一些房源紧张的地区如巴黎大区还规定如有空置房在手不出租的,市鎮政府要加以罚款,逼着房东出租房子。
以上是法国的一些经验与例子,当然还有其他有关房产市场的法规:诸如自住房产外的其他房产需要缴纳更高的房产税、自住房产出售时盈利部分免税而其他房产必须缴纳高盈利税等。这些法规加上对房产租赁市场的保护,可以充分做到“房子是用来住的,不是用来炒的”,可以满足人们居住需求的同时保证房产市场的平稳发展。(责任编辑 王琳)

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